2024-8-30 06:16 |
На эстонском рынке найма помещений используются два типа договоров найма – бессрочный и срочный. Хотя традиционно предпочтение отдавалось срочному договору, в последнее время все чаще заключаются бессрочные договоры.
Главное различие между этими типами договоров заключается в их сроке действия. Если бессрочный договор найма заключается на неопределенный срок, то срочный договор найма действует до конкретной даты и не может быть расторгнут в одностороннем порядке без уважительной причины до этой даты.
Многие владельцы недвижимости, а также эксперты рекомендуют использовать бессрочный договор найма. Это связано с гибкостью и безопасностью, которые предоставляет бессрочный договор, но не обеспечивает срочный. Например, в Rendin можно заключить только бессрочные договоры, так как, по мнению наших юристов, это лучший тип договора как для наймодателя, так и для нанимателя.
Различие между срочным и бессрочным договором
Основное различие между срочным и бессрочным договором связано с условиями расторжения договора. Часто люди не знакомы с положениями законов и не знают, как происходит расторжение договора найма. Возможности зависят от типа договора.
Бессрочный договор найма может быть расторгнут в обычном порядке и в одностороннем порядке с уведомлением за три месяца. Уведомление должно быть сделано в письменной форме, и получатель должен подтвердить его получение. Если стороны приходят к соглашению (что должно быть оформлено письменно), договор может быть расторгнут раньше.
В исключительных случаях отказ от договора найма возможен согласно статьям 314 – 319 Обязательственно-правового закона в исключительном порядке, если причина расторжения является достаточно серьезной и продолжение договора не соответствует интересам обеих сторон. Например, сокращение доходов или переезд в другой город или страну из-за более выгодного предложения работы не считаются уважительными причинами.
Срочный договор найма заканчивается по дате, согласованной при его заключении, или ранее, если стороны достигли соглашения. Он не может быть расторгнут в обычном порядке, то есть в одностороннем порядке, без уважительной причины. Чаще всего причиной для отказа от договора найма является серьезное нарушение условий договора или задержка в оплате. Также договор может быть расторгнут в исключительном порядке, если жилое помещение находится в таком состоянии, что его использование связано с серьезной угрозой для здоровья людей.
Бессрочный договор позволяет быстрее реагировать на изменяющиеся обстоятельства.
Если у наймодателя возникают проблемы с нанимателем или наниматель больше не хочет жить в нанимаемом помещении, от бессрочного договора можно отказаться в одностороннем порядке с уведомлением за три месяца.
Иногда к нам обращаются тогда, когда наниматель хочет отказаться от договора найма как можно скорее из-за финансовых трудностей. В таких случаях мы всегда рекомендуем сторонам искать компромисс. Как правило, удается договориться о том, что договор будет расторгнут сразу после нахождения нового нанимателя. Если соглашения не достигнуто, договор заканчивается по закону через три месяца.
Срочный договор найма не обладает гибкостью при отказе от него
Если наймодатель не согласен на досрочный отказ от срочного договора и нет оснований для его расторжения в исключительном порядке, наниматель остается ответственным перед наймодателем до даты, указанной в договоре.
Такой жестко ограниченный договор может привести к ситуации, когда наниматель, столкнувшийся с финансовыми трудностями, покидает жилое помещение и прекращает выполнять свои обязательства, так как не видит другого выхода из сложившейся ситуации. Наймодателю придется искать нового жильца и заниматься долгами предыдущего.
В то же время может возникнуть ситуация, когда наниматель просто хочет сменить место жительства, но наймодатель упорно удерживает его до окончания договора. В случае бессрочного договора нанимателю нужно просто уведомить о своем намерении съехать за три месяца, и наймодатель не сможет этому воспрепятствовать.
Срочный договор усложняет повышение наемной платы
Закон устанавливает, что наймодатель имеет право повысить плату один раз в год в случае бессрочного договора найма. Существует два варианта повышения наемной платы: уведомить нанимателя о своем намерении за 30 дней или договориться об этом при заключении договора найма, чтобы наемная плата увеличивалась периодически.
В течение срока действия срочного договора найма наемную плату можно повысить только в том случае, если договор заключен на срок не менее трех лет и повышение прописано в договоре. Это означает, что, например, при двухлетнем договоре наемную плату нельзя повысить до окончания действующего договора и заключения нового. Даже если возникает оправданная необходимость, например, значительное изменение ситуации на рынке или рост потребительского индекса цен.
Повышение наемной платы всегда следует обдумывать, разумно ли это и обоснованно ли. Наймодатели часто не учитывают, что это сопряжено с риском потерять доход, вместо того чтобы заработать больше. Стабильные договорные отношения всегда разумнее, чем слишком частое повышение наемной платы с риском того, что сдаваемая внаем площадь будет пустовать долгое время.
Какой договор защищает от недобросовестного нанимателя?
Среди владельцев недвижимости распространено мнение, что от недобросовестного нанимателя (то есть нанимателя, который не платит наемную плату, но несмотря на это отказывается съезжать) легче избавиться по окончании срочного договора.
Это вызывает вопрос. Почему человек, который по любой причине превысил нормальные рамки платежного поведения и отказался от оплаты связанных с наймом платежей, должен вдруг соблюдать договор найма по его окончании? Если наниматель до этого игнорировал соглашения, он, скорее всего, продолжит это делать.
Стоит также знать, что любой срочный договор становится бессрочным, если наниматель продолжает использовать жилое помещение после истечения срока, но новый договор не был заключен. В случае недобросовестного нанимателя владелец помещения независимо от типа договора должен обратиться в Комиссию по найму или в суд, чтобы выселить нанимателя. Этот процесс может быть очень долгим и сложным, и на него не влияет ни тип договора, ни продолжительность отношений найма.
В Rendin такие ситуации удается в большинстве случаев решить во внесудебном порядке или быстрее обычного, благодаря тщательно разработанным процессам платформы. Мы консультируем наймодателя, если наниматель задолжал и отказывается съезжать, и помогаем ему юридически корректными шагами быстро избавиться от неплательщика. Кроме того, мы компенсируем наймодателю ущерб до 10 месяцев найма, возникший по вине нанимателя, а также неполученные наемную плату и коммунальные платежи до трех месяцев. .
Подробнее читайте на rup.ee ...
