фото показано с : rup.ee

Инфляция находится на рекордно высоком уровне, она сопровождается высоким ростом цен как в розничной торговле, сфере энергетики, так и на рынке недвижимости, а также продолжается давление на рост заработной платы.

В дополнение – война в Украине и давление беженцев наспрос арендной недвижимости и экономику в целом. Все эти ключевые слова описывают, в первую очередь, ситуацию в экономике, где царит ожидание, что скоро что-то произойдет.

Время ценового давления

Последние полтора года характеризует малое количество предложений недвижимости, высокая покупательская активность довела количество предложений до рекордно низкого уровня. Только с начала нынешнего года наблюдается некоторое восстановление, и количество предложений начало увеличиваться.

Основная причина заключается прежде всего в том, что цены достигли пика, а покупательная способность и потребительская уверенность населения снизились. Конечно, этого нельзя сказать про каждую недвижимость или каждого покупателя. В некоторых районах по-прежнему сохраняется высокий спрос, а некоторые предложения расходятся с рекордной скоростью, например, двух- и трехкомнатные квартиры в Кадриорге находят покупателя за несколько дней. В то же время люди ждут предложений о покупке своей загородной недвижимости уже долгое время. Судя по всему, в случае этих предложений ценовые ожидания являются неоправданно высокими.

Более ликвидными стали, в первую очередь, активы в нижнем ценовом диапазоне, поэтому во многих объявлениях можно увидеть надпись «Новая цена» – естественно, цена дешевле, чем раньше. Это говорит о ценовом давлении, и даже если мы не увидим масштабного снижения цен, некоторая коррекция неизбежна.

На языке цифр

Если в прошлом году на эстонском рынке квартир было совершено 30 974 сделки купли-продажи, в том числе 28 677 с жилыми помещениями и 3297 с нежилыми помещениями, то в нынешнем году количество сделок увеличилось уже на 24%, в части жилых помещений на 24% и в части нежилых помещений на 23%.

По словам аналитика по недвижимости Arco Vara Михкеля Элисте, рост цен на типовые квартиры начал ускоряться в первом квартале 2021 года. «Рост цен ускорялся с каждым кварталом до четвертого квартала, годовой рост цен на квартиры в домах, построенных в 1960-х годах, составил уже 33%, а на квартиры в домах, построенных в 1980-х годах, – 25%. Как в первом, так и во втором квартале нынешнего года быстрый рост цен на типовые квартиры продолжился, увеличившись во втором квартале в среднем на 8,6% по сравнению с предыдущим кварталом и на 28% по сравнению с прошлым годом», – отметил он.

Правда, такими темпами цены уже не растут, и в последние месяцы мы наблюдаем падение цен в некоторых сегментах рынка, но пока не массовое.

Интерес по-прежнему высок

Несмотря на упомянутые в начале статьи ключевые слова, которые в настоящее время сильно влияют на нашу экономику, недвижимость по-прежнему находится в орбите интересов многих инвесторов. Недвижимость – это класс активов, который считается более надежным, чем биржа, и самым ликвидным из всех активов. Почему так?

Фонд недвижимости стареет быстрее, чем строится новая недвижимость. Например, в большинстве наших малых городов давно не появляется новых хороших квартирных или рядных домов. Правда, есть отдельные дома в Вильянди, Раквере и Хаапсалу, однако банки не торопятся инвестировать в эти регионы именно из-за их небольших масштабов и более низкой ликвидности. Для приостановления запустения малых городов следует сделать намного больше,как это делают наши северные соседи, необходимо приложить больше усилий, чем строительство арендных домов и пособие «Переезжай в сельскую местность!».

Спрос на лучшее место для жизни продолжает расти, и так возникает альтернатива – «мальчики-застройщики», как назвал их один из моих коллег, то есть небольшие застройщики с собственным капиталом, которые начинают с двух-трех рядных домов или небольшого квартирного дома. Таким образом они предлагают небольшое смягчение в тех регионах, куда не идут крупные компании и где спрос в любом случае ограничен. Они видят возможность и предлагают решения.

Даже в наших крупных городах Таллинне и Тарту доля новостроек в последние годы уменьшилась либо из-за пандемии короны, либо из-за войны. Свою роль играет и растущая бюрократия, которая никак не способствует обновлению жилищного фонда быстрее, чем он стареет. Большая часть Таллинна была построена в прошлом веке и нуждается в реновации.

Рынок аренды недвижимости остается «горячим» по всей стране. За высоким спросом стоит высокая текучесть военных беженцев и низкая доступность недвижимости, в основном из-за роста цен на недвижимость. Количество предложений аренды недвижимости увеличилось как в Таллинне, так и в Тарту, и цены остаются, скорее, стабильными. Важно отметить, что дополнительные расходы, которые до сих пор были разумными, теперь, достигая рекордных высот, могут стать головной болью для многих арендодателей. Поживем – увидим, что предпримет государство и какими будут компенсационные меры – от этого зависит глубина рынка арендной недвижимости.

В заключение

В настоящее время никто не осмеливается делать долгосрочные прогнозы, поэтому, работая в перспективе на 3–4 недели, мы живем в очень коротком цикле, но, как научили нас последние годы, гибкость – это преимущество. Таким образом, и на рынке недвижимости необходимо найти новые возможности для инвестиций и снижения рисков. .

Подробнее читайте на rup.ee ...

106 +