2020-11-19 13:03 |
Недвижимость всегда была одной из самых надежных инвестиций. Квартиру иногда покупают для получения дохода от сдачи внаем, но в ней можно обустроить и удобный офис. Случается, что покупателя ожидает неприятный сюрприз в виде скрытых недостатков, которые невозможно было учесть при покупке квартиры.
Как избежать такой ситуации и что делать при обнаружении дефектов?
Зафиксируйте результаты осмотра
Обычно перед заключением договора купли-продажи покупатель осматривает вместе с продавцом приобретаемую квартиру. Однако обязанность осмотра квартиры распространяется только на покупателя, который заключает договор купли-продажи с целью ведения экономической или профессиональной деятельности. Частное лицо этого делать не обязано. В большинстве случаев осмотр ограничивается визуальным осмотром, и закон не требует привлечения эксперта.
Целесообразно зафиксировать результаты осмотра в письменной форме. Дефекты, которые невозможно выявить при визуальном осмотре, называются скрытыми дефектами. В большинстве случаев скрытые дефекты обнаруживаются только во время эксплуатации или ремонта квартиры. Например, поражение здания грибком или недостаточная изоляция могут стать очевидными только при открытии строительных конструкций.
Составьте описание недвижимости
Во избежание дальнейших споров о том, несет ли продавец ответственность и за какой именно дефект, целесообразно как можно точнее описать состояние приобретаемой недвижимости в договоре купли-продажи.
Квартира без ремонта в старом доме предположительно покупается в том состоянии, в котором она находится. Покупатель должен учитывать, что старая постройка не может соответствовать современным требованиям. Например, требования энергоэффективности вступили в силу только в 2009 году. Между тем, даже в случае купли-продажи старой квартиры не следует ожидать, что покупатель согласен приобрести квартиру со значительными скрытыми недостатками.
Однако если квартира отремонтирована, покупатель может предположить, что ему не придется сразу начинать ремонт, а все оборудование и инженерные системы будут работать. Адекватное описание, безусловно, необходимо при покупке недвижимости на стадии строительства, поскольку в этом случае легче оценить, соответствует ли приобретенная квартира условиям, оговоренным в договоре, или нет.
Если же предмет договора купли-продажи описан неточно, в случае споров руководствуются тем, что квартира находится как минимум в среднем состоянии. Например, практика показывает, что дом с плохой изоляцией и низкой теплоизоляцией не может быть в среднем состоянии.
Здание или его часть не соответствует среднему состоянию также в том случае, если имеются протечки воды или в несущей конструкции есть трещины.
Предполагается, что квартира также не соответствует условиям договора, если она не соответствует требованиям, вытекающим из законодательства, – например, не гарантирован соответствующий нормам уровень шума. Повышенный уровень шума в квартире может быть вызван дефектами конструкции (например, плохой звукоизоляцией), а также шумными соседями. Кроме того, если в договоре купли-продажи не указана ширина парковочного места, то руководствуются принятым стандартом.
Правдивая информация как защита
Продавец должен сообщить как можно больше правдивой информации о продаваемой недвижимости. Это защитит не только покупателя, но и продавца, поскольку после того, как продавец уведомил покупателя о дефекте, он больше не несет за него ответственности.
Хотя перечисление дефектов квартиры, на первый взгляд, может показаться необоснованным, все же разумно это сделать и согласиться на более низкую цену, потому что позже покупатель может потребовать гораздо большую сумму из-за скрытого дефекта.
В одном судебном разбирательстве оспаривался вопрос о том, должен ли был покупатель предположить, что полы с подогревом не будут работать только на основании заявления продавца о том, что он не жил в доме в течение нескольких лет.
В другом деле суд вынес решение по вопросу, должен ли был покупатель на основании видимых при осмотре следов влаги на потолке предположить, что потолок квартиры протекает.
В обоих случаях суд установил, что для освобождения от ответственности продавец должен был четко указать дефект, то есть наличие неисправности в системе отопления и наличие протечки. В случае сознательного сокрытия дефектов продавец несет ответственность за нарушение договора, даже если договор купли-продажи ограничивает его ответственность.
Сообщите о скрытом дефекте незамедлительно
Как правило, продавец несет ответственность только за дефект, который существовал на момент передачи недвижимости покупателю. Наличие дефектов на момент передачи квартиры допустимо в случае гарантии продавца, а также если частное лицо покупает квартиру у лица, занимающегося хозяйственной и профессиональной деятельностью. В последнем случае гарантия продавца действует в течение двух лет с момента передачи квартиры.
Типичными строительными дефектами являются трещины, протечки, проникновение холодного воздуха через оконные проемы и прочие недостатки, обусловленные проседанием здания или наличием дефектов в конструкции здания.
В качестве примера распространенных ошибок эксплуатации можно привести неисправности или повреждения, вызванные неправильным использованием и обслуживанием материалов и оборудования, установленных в квартире, а также повреждение отделки во время установки мебели.
Поэтому в случае обнаружения дефектов продавец должен учитывать, что он несет ответственность за недостатки, если стороны не договорились об ином в договоре или продавец прямо не указал, что он не имеет информации о состоянии вещи.
Если выясняется, что у квартиры есть какие-либо скрытые дефекты, покупатель должен уведомить о них продавца в разумные сроки. Несвоевременное извещение о несоответствии вещи условиям договора может освободить продавца от ответственности. В случае физического лица разумным сроком считается два месяца с момента, когда ему стало известно о дефектах. Момент обнаружения может также зависеть от того, когда именно наступила возможность установить дефект.
Например, если квартира покупается летом, но в начале отопительного сезона выясняется, что теплые полы не работают, покупатель может узнать о недостатке только через несколько месяцев после покупки квартиры. Однако маловероятно, что покупатель узнал о плесени или значительной потере тепла в ванной комнате только через год после покупки квартиры. Покупатель, заключивший договор купли-продажи в ходе своей хозяйственной или профессиональной деятельности, также должен достаточно подробно описать несоответствие состояния недвижимости договору.
Требование об исполнении договора
В первую очередь обычно требуют исполнения договора. Если требования к квартире, включая внутреннюю отделку, четко прописаны в договоре купли-продажи, покупатель может потребовать, чтобы квартира была приведена в соответствие с условиями, оговоренными в договоре.
Под требованием об исполнении договора подразумевают также требование о ремонте или замене вещи. Например, если в договоре купли-продажи новой квартиры указано, что в квартире будет установлена сантехника Hansgrohe, а в ванной комнате фактически установлена продукция другого производителя, покупатель может потребовать заменить сантехнику.
Если смеситель для ванны не работает должным образом или на раковине видны царапины, покупатель может потребовать отремонтировать вещь. Если ремонт невозможен или после ремонта вещь все еще не соответствует условиям договора, покупатель может потребовать ее замены. Если в договоре сантехническое оборудование подробно не описано, покупатель может потребовать установку более дорогого смесителя или раковины.
Требование об исполнении договора должно быть подано в письменной форме в разумный срок после обнаружения дефекта. Если покупатель этого не сделает, он больше не может требовать исполнения обязанности. Требование исполнения обязанности невозможно также в том случае, если оно необоснованно обременительно или требует чрезмерных расходов.
Если покупатель потребовал от продавца исполнения договора, но продавец не согласен устранить дефект, покупатель имеет право сделать это сам. В этом случае продавец должен возместить покупателю расходы на устранение недостатка.
Если покупатель не смог из-за дефектов пользоваться квартирой, он имеет право потребовать возмещения ущерба, который может представлять собой в том числе упущенную выгоду, если приобретенная квартира планировалась к сдаче внаем и состояние квартиры не позволяло нанимателю использовать ее.
Когда покупатель принимает дефект, или если дефект устранить невозможно либо неоправданно дорого, он может требовать снижения цены покупки. Например, только после обмеров приобретенной квартиры покупатель обнаружил, что площадь квартиры, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует действительности, поскольку в общую площадь квартиры входила и кладовая. Таким образом, площадь фактической доли квартирной собственности была на 4,3 м меньше указанной в договоре.
Очевидно, что устранить такой дефект невозможно, и покупатель должен неизбежно его принять. Поскольку продавец не проинформировал покупателя о возможном несоответствии, покупатель имел право требовать снижения цены покупки квартиры и взыскания части денег, уплаченных продавцу.
Для этого покупатель должен подать заявку, и в ней, помимо прочего, указать конкретный дефект, из-за которого необходимо уменьшить цену покупки. Сумма, на которую может быть снижена цена покупки, определяется путем сравнения значений надлежащего и ненадлежащего исполнения договора. Если эти значения не могут быть определены точно, их размер определяет суд.
Отступление от договора
В случае существенного дефекта покупатель может отступить от договора купли-продажи. Наиболее важным является дефект, не позволяющий использовать квартиру по прямому назначению.
В судебной практике при рассмотрении связанных с жилыми помещениями дел основными элементарными необходимыми условиями считаются теплоизоляция дома, исправная система отопления, отсутствие протечек и наличие чистой питьевой воды. Серьезным дефектом также может быть то, что квартира в существенной части не соответствует строительному проекту, из-за чего невозможно ходатайствовать о выдаче разрешения на ее эксплуатацию. Однако вышеизложенное применяется только в том случае, если покупатель не знал об этих дефектах и не соглашался покупать жилье на таких условиях.
Отступление от договора также разрешено, если ремонт или замена вещи невозможны, или если после них вещь все равно не соответствует требованиям, либо если продавец необоснованно отказывается устранять дефект или не делает этого в разумные сроки после уведомления его о недостатке. Так, например, покупатель может отступить от договора купли-продажи новой квартиры, даже если нет существенных дефектов, а незначительные дефекты не были устранены в разумные сроки.
Однако следует отметить, что продавец и покупатель могут по-разному относиться к дефектам квартиры. Например, покупатель может отнести к недостаткам такие ошибки в отделке помещений, которые не считаются дефектом в стандарте, упомянутом в договоре, поскольку стандарт допускает определенные отклонения. В случае возникновения разногласий лучше всего заказать заключение эксперта.
Отступление от договора купли-продажи возможно только в разумные сроки после обнаружения дефекта. Если в договоре купли-продажи не указана форма уведомления об отступлении от договора, оно может быть составлено в простой письменной форме.
Требования подаются в сроки, установленные законом. Покупатель новостройки может предъявить претензии по поводу дефектов здания в течение пяти лет после завершения строительства. В остальных случаях претензия, вытекающая из договора купли-продажи, должна быть подана в течение трех лет после передачи квартиры покупателю. После исправления дефекта новый отсчет срока давности начинается с момента, когда дефект был исправлен. В законе прямо не прописан срок для снижения цены покупки, но Государственный суд постановил, что после истечения срока предъявления требования об устранении дефектов снижение цены уже невозможно.
.Подробнее читайте на rup.ee ...
