фото показано с : rup.ee

В декабре прошлого года, Рийгикогу принял поправки к Обязательственно-правовому закону Эстонии (далее – закон), которые касаются арендных отношений. Изменения вступили в силу в этом году. Регуляция арендных отношений не менялась около 20 лет.

Как отмечает Министерство юстиции, основная цель поправок - помочь арендодателю более эффективно защитить себя от нарушения обязательств арендатора, но предусмотрены также и компенсационные меры для защиты прав арендатора. Принесут ли нововведения пользу, покажет время.

Перечень основных изменений:

Договорной штраф за существенное нарушение неденежного обязательства.

Штраф может составить до 10% от месячной арендной платы за одно нарушение и не более 20% от месячной арендной платы в целом за различные нарушения.

Согласно предыдущей редакции закона на договорные штрафы существовал запрет. В соответствии с принятой поправкой, денежные и неденежные обязательства разделены. Договорной штраф за денежные обязательства запрещен, а за неденежные разрешен с ограничениями по сумме.

В случае аренды нарушение договора часто может состоять из обстоятельств, при которых очень сложно доказать возникновение ущерба, а также его размер (например, нарушение запрета на содержание домашних животных, беспокойство соседей и так далее). Поэтому предусмотренный договором штраф может облегчить возмещение ущерба арендодателю, поскольку необходимо доказать только нарушение договора, а не размер фактического ущерба.

Увеличение размера пени за просрочку выполнения денежных обязательств.

В случае аренды жилого помещения стороны могут договориться о более высокой процентной ставке, чем установленная в части 1 статьи 113 закона ставка (на данный момент 8% годовых), но не более чем в три раза превышающей предусмотренную законом процентную ставку (3 x 8% = 24% годовых).

Расходы на ремонтный фонд.

Теперь по договоренности сторон, помимо дополнительных расходов по смыслу части 1 статьи 292 закона, с арендатора можно будет взимать расходы на содержание и улучшение всего здания в договорном состоянии.

Компенсация за естественный износ.

Только по обоюдному согласию сторон можно договориться о том, что арендатор вернет предмет в таком состоянии, что износ или ухудшение предмета, вызванные нормальным использованием по договору, были устранены, или что он будет нести соответствующие разумные и необходимые расходы.

Увеличение арендной платы только раз в год и уточнение предпосылок для такого права.

В качестве альтернативы за несогласие с новой суммой аренды, арендатор может прекратить договор в течении 30 дней с момента получения извещения об увеличении платы, известив арендодателя о своем решени за 30 дней. Чтобы исключить путаницу со сроками, приведу пример.

Пример

Арендатор получил 19 января 2021 года извещение об увеличении арендной платы на 100 евро в месяц. У него есть 30 дней, чтобы прекратить договор ввиду своего несогласия. Арендатор отправляет арендодателю извещение о прекращении договора 18 февраля 2021 года и может жить еще 30 дней в арендной квартире по старому тарифу, то есть до 20 марта 2021 года.

Сокращение срока задолженности, из-за которой арендодатель может прекратить договор в чрезвычайном порядке.

Теперь арендодатель имеет право расторгнуть договор из-за просрочки платежа в случае последовательной задолженности или задержки на два месяца (раньше этот срок составлял три месяца). То же самое действует в случае задержки выплаты депозита или затрат на содержание и улучшение здания. В целях защиты арендатора для арендодателя предусмотрены более обширные обязательства по уведомлению (14 дней и в письменном виде). Срок в 14 дней дается для того, чтобы арендатор смог погасить задолженность и не прерывать договор.

Дополнительная защита залоговых денег и накопленного процента.

Залог и взимаемые с него проценты не относятся к банкротному имуществу арендодателя и не могут быть востребованы в ходе исполнительного производства с арендодателя.

Важно!

Поправки к закону не приводят автоматически к недействительности заключенных до 2021 года договоров. Однако стоит пересмотреть договоры на предмет того, не признан ли недействительным пункт закона, который является основанием для конкретного обязательства или договоренности.

Подробнее читайте на rup.ee ...

169 +