2019-1-2 14:48 |
На основании статьи 16 части 1 Закона о подоходном налоге доход от сдачи внаем жилого помещения (в том числе квартиры), полученный физическим лицом, облагается подоходным налогом. В декларации о доходах физического лица-резидента (форма А), которая представляется до 31 марта следующего года включительно, следует указать всю сумму доходов, полученных от сдачи внаем жилого помещения в течение календарного года.
С 2016 года физическое лицо может вычесть из таких доходов 20% на покрытие расходов, связанных со сдачей внаем. Для применения данной льготы не нужно представлять документы, подтверждающие эти расходы. Уменьшение облагаемой суммы на 20% производится на основании декларации о доходах физического лица-резидента, в которой указан доход от сдачи внаем жилого помещения. Эта льгота применяется к доходам от сдачи внаем жилых помещений как резидентам, так и нерезидентам Эстонии.
Следует обратить внимание на то, что льгота применяется только в случае договора найма жилого помещения.
О договоре найма жилого помещения речь идет тогда, когда на основании договора передается внаем жилое помещение, и договором установлено, что помещение будет использоваться исключительно для проживания. Например, если коммерческое товарищество берет внаем жилое помещение, чтобы использовать его как офис, то хотя и сдается жилое помещение, это не означает, что имеет место договор найма жилого помещения.
К доходу от сдачи внаем не относятся побочные расходы и исполнениеденежных обязательств, если наниматель сам их оплачивает или возмещает наймодателю. Таким образом, с доходом от сдачи внаем жилого помещения не связаны коммунальные расходы, расходы по уборке территории и прочие расходы по благоустройству жилого дома.
Пример 1
Сдается внаем квартира в жилом доме. На основании договора найма жилого помещения сумма наемной платы составляет 250 евро в месяц. Кроме того, наниматель должен оплачивать по счету квартирного товарищества коммунальные платежи в размере 150 евро.
Наниматель выплачивает наймодателю 250 евро, а 150 евро выплачивает либо квартирному товариществу, либо на расчетный счет наймодателю.
Физическое лицо, сдающее внаем квартиру, должно декларировать доход от сдачи внаем за этот месяц только в размере 250 евро, хотя на расчетный счет поступило 400 евро.
Но если наниматель уплачивал за наймодателя земельный налог или сумму на погашение кредита сдаваемой внаем квартиры, то уплаченные нанимателем суммы считаются доходом наймодателя от сдачи внаем.
Пример 2
Собственник квартиры и наниматель заключили договор найма жилого помещения, на основании которого наниматель вместо наемной платы совершает за собственника платежи на погашение кредита, взятого для приобретения квартиры.
Собственник квартиры должен продекларировать суммы, уплаченные на погашение кредита, в качестве дохода от сдачи внаем.
Если наниматель сделал в квартире капитальный ремонт (улучшил жилье), в результате чего стоимость квартиры повысилась, и после прекращения договора найма нанимателю расходы не были возмещены, то облагаемым доходом наймодателя считается увеличение стоимости квартиры в результате произведенных улучшений.
Если же наниматель сделал ремонт, в результате которого стоимость квартиры не увеличилась (так называемый восстановительный ремонт), то облагаемого дохода у наймодателя не возникает.
Декларирование – когда и где?
Для юридического лица, заключившего договор найма с физическим лицом как наймодателем, важно знать, получает ли физическое лицо наемную плату в результате предпринимательской деятельности, или речь идет о доходе физического лица.
Если для физического лица сдача внаем не является предпринимательской деятельностью, то обязанность по удержанию подоходного налога с выплачиваемой брутто-суммы наемной платы возлагается на юридическое лицо.
Юридическое лицо обязано удержать 20% подоходного налога, а также отразить наемную плату и удержанный подоходный налог в декларации по форме TSD:
если получатель выплаты – резидент Эстонии – в приложении 1 под кодом 57,
если получатель выплаты – нерезидент – в приложении 2 под кодом 185.
Если сдача жилого помещения внаем является предпринимательской деятельностью предпринимателя – физического лица, то он отражает полученный доход в декларации по форме Е. Расходы, связанные со сдачей внаем, тоже указываются в данной декларации.
Если у предпринимателя – физического лица сдача внаем не является предпринимательской деятельностью, то доход отражается в декларации по форме А в таблице 7. 4.
Если договор найма жилого помещения заключен между физическими лицами, то наймодатель должен продекларировать свой доход сам. Доход от сдачи внаем жилого помещения отражается физическим лицом в декларации о доходах по форме А за весь год в таблице 7. 4.
В том случае, если в пользование предоставляется жилое помещение для временного размещения людей через интернет-платформы AirBnB или booking. com, то физическое лицо, для которого это не является предпринимательской деятельностью, обязано отразить в своей декларации о доходах брутто-сумму дохода, из которой нельзя вычесть расходы, в том числе плату за услуги. Нельзя также применить 20-процентную льготу по вычету расходов, поскольку данный договор является не договором найма, а договором, целью которого является предоставление жилого помещения в субаренду.
Доход, полученный от сдачи жилого помещения внаем в вышеназванных случаях, если подоходный налог не был удержан, отражается в таких случаях в декларации о доходах по форме А в таблице 7. 3 как доход от аренды. Окончательную обязанность по подоходному налогу можно будет узнать только после представления декларации о доходах, так как сумма не облагаемого налогом дохода определяется на основании всего годового дохода. Если облагаемый подоходным налогом годовой доход физического лица вместе с доходом от сдачи внаем не превысит 14 400 евро, то при расчете подоходного налога будет применен на весь необлагаемый доход в размере 6000 евро. .
Подробнее читайте на rup.ee ...
